Asistencia para el enganche en Nevada: programas, requisitos y cómo combinarlos

• Home Is Possible: hasta 5% del préstamo para enganche o costos de cierre, crédito desde 640, ingreso hasta $165,000, precio hasta $832,750.
• No hay requisito de comprador por primera vez; sí de residencia principal y de curso de educación para compradores.
• Home Is Possible para Maestros da $7,500 perdonables a los cinco años a maestros de escuela pública K-12 de tiempo completo.
• El MCC convierte parte del interés hipotecario en un crédito fiscal federal de unos $1,500 a $2,000 al año, según la División de Vivienda.
• Sobre una casa de $300,000 con FHA, el enganche es $10,500 y el cierre de $6,000 a $9,000; la ayuda puede cubrir la mayor parte.
• Siete agencias aprobadas por HUD en el sur de Nevada dan el curso y la asesoría en español a poco o ningún costo.

¿Qué es la asistencia para el enganche y cómo funciona en Nevada?

Muchas familias creen que necesitan 20% de enganche para comprar casa. No es así. La mayoría de los préstamos permiten enganches de 0% a 5%, y encima de eso el estado de Nevada ofrece programas que ponen dinero para el enganche y los costos de cierre en la mesa del cierre. La ayuda casi siempre se calcula como un porcentaje del monto del préstamo, se entrega a través de un prestamista aprobado por el programa, y viene con condiciones: un puntaje de crédito mínimo, un límite de ingresos, un límite de precio, un curso de educación para compradores y la obligación de vivir en la casa.

Los programas estatales los administra la División de Vivienda de Nevada (Nevada Housing Division) bajo la marca Home Is Possible, y Nevada Rural Housing administra Home At Last para los mercados fuera de los grandes centros urbanos. Ninguno de los dos presta directamente: usted trabaja con un prestamista de su lista de aprobados, y ese prestamista combina el préstamo base con la ayuda. Por eso una preaprobación con un prestamista que no participe no le sirve, aunque la tasa sea buena.

¿Qué ofrece Home Is Possible y quién califica?

Estos son los términos tal como los publica la página del programa Home Is Possible al momento de escribir esta guía. Cambian con el tiempo y con el financiamiento disponible, así que confírmelos con un prestamista aprobado antes de contar con ellos.

Un detalle que la gente pasa por alto: “ingreso calificado” es el ingreso que el prestamista usa para calificar el préstamo, no necesariamente el ingreso total del hogar, y el límite de $165,000 deja dentro a la gran mayoría de las familias trabajadoras de Nevada, incluidas muchas con dos sueldos. Y el precio máximo de $832,750 cubre casi todo el inventario de Las Vegas, Henderson, North Las Vegas, Reno y Sparks fuera del segmento de lujo.

El programa también tiene páginas para veteranos y para empleados del estado. No reproducimos sus cifras aquí porque no aparecen publicadas en las páginas que consultamos; si usted es veterano o empleado estatal, pregunte al prestamista aprobado por la variante que le corresponde.

¿Con qué préstamos se combina la ayuda?

La ayuda del estado se suma a un préstamo base. Estas son las opciones con menos enganche, con la fuente de cada cifra:

• Préstamo FHA. Respaldado por la Administración Federal de Vivienda, permite comprar con 3.5% de enganche y puntajes de crédito desde 580. Según HUD, es la opción más usada por compradores por primera vez. Lleva seguro hipotecario mensual.
• Préstamo VA. Para veteranos y militares en servicio activo: según el Departamento de Asuntos de Veteranos, 0% de enganche y sin seguro hipotecario mensual. Es uno de los mejores beneficios que existen, y se puede usar más de una vez en la vida.
• Préstamo USDA. Para zonas rurales elegibles, con 0% de enganche. Pahrump y varias comunidades del norte del estado pueden calificar.
• Préstamo convencional con 3%. Programas como HomeReady y Home Possible permiten 3% de enganche a compradores que califican por ingresos, con seguro hipotecario que se cancela al llegar a 20% de plusvalía.

Los préstamos FHA y VA exigen número de seguro social. Si usted declara impuestos con un ITIN, la ruta es distinta y la explicamos en nuestra guía de préstamos ITIN en Nevada; la página de Home Is Possible no menciona préstamos ITIN, así que pregunte al prestamista aprobado si su caso califica.

¿Qué es el Certificado de Crédito Hipotecario (MCC)?

El MCC es distinto de la ayuda en efectivo. En lugar de dinero al cierre, convierte una parte del interés hipotecario que usted paga cada año en un crédito fiscal federal, dólar por dólar, que reduce lo que debe al IRS. Según la División de Vivienda de Nevada, citada en nuestra guía en inglés, un MCC puede ahorrar a un comprador elegible entre $1,500 y $2,000 al año, y se puede combinar con otros programas. La página de preguntas frecuentes del programa aclara dos límites: un MCC solo se puede reemitir una vez, y únicamente en un refinanciamiento sin retiro de efectivo. Si piensa refinanciar más adelante, tome eso en cuenta.

¿Cuánto necesito ahorrar aun con la ayuda?

La ayuda reduce el efectivo que usted pone, pero rara vez lo elimina. Estos ejemplos usan un préstamo FHA con 3.5% de enganche y costos de cierre típicos de Nevada, que suelen estar entre 2% y 5% del precio:

Sobre una casa de $300,000, la ayuda de hasta 5% del préstamo puede absorber la mayor parte de esos $16,500 a $19,500. Si además negocia que el vendedor aporte entre 2% y 3% a los costos de cierre, que es común cuando el mercado está equilibrado, el efectivo que sale de su bolsillo puede bajar a unos pocos miles de dólares. Aun así, deje reservas: la mudanza, los depósitos de servicios y las reparaciones del primer año no las cubre ningún programa.

¿Qué es Home At Last y para quién es?

Home At Last es el programa de Nevada Rural Housing, y sirve a los mercados fuera de los grandes centros urbanos, que en la práctica es buena parte del estado. Funciona con el mismo modelo: ayuda para el enganche y los costos de cierre, a menudo en forma de subvención, combinada con un préstamo base de un prestamista participante. Si está comprando en Pahrump, Mesquite, Fernley, Dayton, Gardnerville, Minden, Fallon o Carson City, pregunte al prestamista por Home At Last además de Home Is Possible; los límites y la forma de la ayuda son distintos y conviene comparar.

¿Cuáles son los pasos para recibir la ayuda?

1. Revise su elegibilidad. Puntaje de crédito (640 para Home Is Possible), ingreso calificado, precio de la casa y que sea su residencia principal.
2. Elija un prestamista aprobado. No todos participan. El sitio de Home Is Possible tiene un directorio; nosotros lo conectamos con uno que hable español.
3. Obtenga la preaprobación con el préstamo base (FHA, VA, USDA o convencional) y la ayuda ya incluida, para saber su presupuesto real.
4. Tome el curso de educación para compradores. Lo ofrece el programa en línea y también las agencias aprobadas por HUD. Guarde el certificado.
5. Busque casa y haga la oferta. Pida en la oferta que el vendedor aporte a los costos de cierre; con la ayuda estatal encima, el efectivo baja mucho.
6. Cierre. La ayuda se aplica en la mesa de cierre a través de la compañía de escrow. Antes de firmar, lea en qué condiciones se perdona o se paga.

¿Qué mitos frenan a los compradores?

• “Ya fui dueño, así que no califico.” Home Is Possible no exige ser comprador por primera vez. Y en los programas que sí lo exigen, la definición común es no haber sido dueño en los últimos tres años.
• “Gano demasiado.” El límite de ingreso calificado publicado es $165,000. Muchas familias con dos sueldos quedan dentro.
• “La ayuda se devuelve enseguida.” Depende del programa: algunas ayudas son subvenciones, otras son segundos préstamos con condiciones favorables o perdonables con el tiempo. El prestamista debe explicárselo por escrito antes de que acepte.
• “Necesito 20% de enganche.” FHA permite 3.5%, los convencionales 3%, VA y USDA 0%. El 20% evita el seguro hipotecario, pero no es requisito para comprar.

¿Dónde tomo el curso y la asesoría gratuita en español?

Las agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD dan el curso de educación para compradores y asesoría individual que, según la CFPB, suele costar poco o nada. En la consulta que hicimos al directorio de HUD, estas agencias del sur de Nevada indican atención en español:

La misma consulta no mostró ninguna agencia con oficina en Reno, Sparks o Carson City. En el norte de Nevada, la ruta más práctica es la clase en línea de Home Is Possible, la atención telefónica de las agencias de Las Vegas y el buscador de la CFPB, que atiende al (855) 411-2372.

¿Cómo le ayuda Nevada Real Estate Group?

Nevada Real Estate Group es el equipo de bienes raíces número uno de Nevada, con más de 150 agentes, más de 9,600 cierres y oficinas en Las Vegas y en Reno. Conocemos los programas porque los usamos: lo conectamos con un prestamista aprobado que hable español, revisamos juntos cuánto efectivo necesita de verdad, buscamos casas dentro del límite de precio del programa, negociamos la ayuda del vendedor con los costos de cierre y le explicamos en español cada condición de la ayuda antes de que firme.

Para ver casas hoy, empiece por las páginas en español de Las Vegas, North Las Vegas, Henderson, Reno y Sparks.